Koupě nemovitosti: 10 praktických tipů

Na příběhu dvou mladých lidí, Tomáše a Verči si ukážeme jaké chyby děláme, když se rozhodneme koupit nemovitost. Dáme Vám 10 konkrétních rad na co si dát pozor, tak abyste při nákupu té Vaší nemovitosti byli úspěšnější!

Zvoní telefon, po hlasu mladá slečna: „Dostala jsem na Vás doporučení, chceme s partnerem kupovat nemovitost, odpoledne jdeme podepisovat rezervační smlouvu a budeme potřebovat řešit financování…“

Hned upozorňujeme, že plán podepsat rezervační smlouvu není rozumný. Nedaří se nám ho ale Verče vymluvit. Dále doporučujeme, aby si šli s Tomášem říct o slevu z kupní ceny. Nemovitost kterou našli je ale „ve skvělé lokalitě a za skvělou cenu, majitelé jsou podnikatelé, kteří půjdou prý asi do lepšího a když teď rezervaci nepodepíše ona s Tomášem mohla by byt realitka prodat někomu jinému“. Provádíme alespoň rychlou analýzu, jaké mají s Tomášem příjmy, jak dlouho a kde pracují, zda mají vlastní prostředky, jaké mají další úvěry… Příjmy vypadají dobře, vlastní zdroje nemají, ale k dozajištění úvěru mají možnost využít dvě další nemovitosti v rodině. Rozmluvit podpis rezervace se nedaří a tak domlouváme schůzku, kde si řekneme více a začneme celou situaci řešit. Po telefonu ještě Verču úkolujeme, aby v rezervační smlouvě chtěla po realitce dostatečně dlouhý termín pro podpis kupní smlouvy a ideálně také dovětek, že pokud jim neklapne financování, bude rezervační poplatek vratný a nepropadne realitce.

Rady a tipy pro Vás

1. Rezervační smlouva – Nepodepisujte rezervační smlouvu předtím, než víte, jak budete mít řešené financování a že dosáhnete na hypotéku!

2. Termíny – Vždy si nechte do rezervační smlouvy napsat dostatečně dlouhou lhůltu pro podpis kupní smlouvy, můžete ji vždy podepsat dříve. Pokud to ale nestihnete, záleží jen na dobré vůli druhé strany, zda Vám termín bez sankce prodlouží.

3. Sankce – Tady upozorním na dvě věci. Zaprvé chtějte, aby byly sankce v případě neuzavření kupní smlouvy i pro prodávající. Často totiž máte sankci vy, ale pokud se třeba prodávající rozhodne prodat někomu jinému, ač má podepsanou rezervační smlouvu s Vámi, tak mu z toho neplyne žádná sankce. Zadruhé se snažte vyjednat nulovou sankci v případě, že Vám nedopadne financování. V praxi jde o to, že bude rezervační poplatek, který po podpisu rezervační smlouvy skládáte, vratný. Nikdy nevíte, co se může stát a často může být problém, kvůli kterému nelze financování dotáhnout na straně prodávajícího, s čímž nemáte šanci nic udělat.

Na osobní schůzce se pouštíme více do detailu. S potěšením zjišťujeme, že do rezervační smlouvy si na naše doporučení dojednali alespoň termín pro podpis kupní smlouvy až do konce ledna (tedy za 3 měsíce). Tomáš je pendler a pracuje v Německu 5let. Už trochu zapomněl zmínit, že díky fůzi zaměstnavatele pracuje od začátku října (cca měsíc) na novou pracovní smlouvu. Dále zjišťujeme, že na uhrazení rezervace realitce si vzala Verča úvěr. Jedna ze dvou nemovitostí, které zmiňovali jako možnou dozástavu, je zatížena exekucí. Nevadí, máme druhou nemovitost, ta je čistá. Příjmy ze zahraničí nám některé banky vezmou i v době COVidu a fůzi snad taky akceptují, když to nějak rozumně okomentujeme risku.

4. Nepřehlížejte rizikové faktory příjmů – Občas se mi stane, že za mnou přijde někdo, kdo chce řešit financování bydlení, ale má špatně prokazatelné příjmy, je ve zkušební době apod. Banky obecně takové příjmy neakceptují a je třeba vědět do jaké banky jít a o jakou výjimku zažádat, aby Vám příjem v co nejvyšší míře uznaly. Rozhodně ale není rozumné předem počítat s tím, že Vám takový příjem někdo uzná!

5. Našetřete si na koupi nemovitosti vždy alespoň něco! – Přijde mi to zjevné, ale neberte si úvěr na úhradu rezervačního poplatku. Pokud nemáte ani na to zaplatit rezervaci, nemovitost byste si vážně kupovat neměli!

Naše intuice podpořená dlouholetou praxí byla správná. Dobře napsaný komentář na risk management banky zafungoval, výjimka na příjem odsouhlasená, odhady zdarma domluvené, scoring registrů čistý. Do Vánoc budeme mít v klidu hotovo. U hypoték řídíme a koordinujeme většinou celý proces koupě nemovitosti. Hned předáváme tuto pozitivní informaci majiteli realitky, který konstatuje: „Čím dřív budou mít prodávající peníze, tím líp!“. Zajímavé, ptáme se trochu víc do hloubky po motivaci prodávajících… „Oni mají svůj byznys, ale už je třičtvrtě roku zavřený, chtějí ho zkusit zachránit a tak se rozhodli prodat nemovitost a jít do nájmu“. No vidíte co se lze dozvědět, když se správně ptáte. Oba příběhy, jak ten co vyprávěla na začátku naší spolupráce Verča, tak ten co jsme se dozvěděli my, nejsou vzájemně v rozporu. Jen u toho našeho je zde rozhodně prostor pro jednání o ceně. V návaznosti na informace, co jsem zjistil, posílám dotaz na slevu z kupní ceny. Samozřejmě po podpisu rezervační smlouvy se už jedná výrazně hůř…

6. Motivace prodávajícího – Většina lidí neprodává nemovitost „jen tak“. Je za tím nějaká motivace a ta často není jen o tom prodat za co nejvíc peněz… Vysvětlím, může jít o to, aby měl prodávající peníze co nejdříve na účtu, nebo o to, aby mohl v nemovitosti bydlet do doby, než mu firma dostaví dům, případně o celou řadu dalších motivů. Když je zjistíte, máte eso v rukávu pro další bod.

7. Jednejte o ceně – Realitní portály jsou místem, kde lidé, kteří chtějí prodat, udávají svoji vysněnou cenu, za kterou by prodat chtěli. Mnohdy tuto cenu ještě navýší realitní makléř, který chce získat zakázku pro sebe a klientovi namluví, že to zkusí prodat ještě za víc. Pokud jste dobře identifikovali motivy prodávajícího, máte v tomto jednání velkou výhodu. Můžete mu dát to, co chce a jen tak mimoděk zmínit, že mu za nemovitost můžete dát jen 90% z ceny za kterou ji nabízí. Někdy to vyjde, někdy ne. Nejčastěji se potkáte někde na půli cesty.

Zvoní telefon, volá Verča: „Máme problém… O víkendu jsme měli v rodině konflikt ohledně nemovitosti, kterou jsme chtěli použít jako dozajištění hypotéky, nejspíš to nepůjde.“ Bezva! Podepsaná rezervace, nedostatek vlastních zdrojů, aspoň, že máme ještě dva měsíce času. Nevadí, zkusíme na metodickou výjimku schválit 100% hypotéku (ano i to dneska lze). Zároveň žádáme klienty, ať zkusí sehnat alespoň 10% vlastních zdrojů. Šance na 100% hypotéku, vzhledem k tomu, že zatím nejsou klienty banky, kde financujeme, nevidíme moc růžově. Na tuhle výjimku je třeba zažádat centrálu banky o přidělení limitu. Sepisujeme opět příběh o tom, proč klientům limit přidělit a čekáme… Po týdnu se vrací kladné stanovisko. Super, 100% limit pro klienty máme přidělený, teď už jen, aby to potvrdil risk banky. Z risku přiletí z našeho pohledu relevatní, ale nepříjemný dotaz: „Proč klienti s nadprůměrnými příjmy nedokázali našetřit ani 10% vlastních zdojů“. Klienti nějakou rezervu v hotovosti mají, ale 10% to není… Sepisujeme opět vysvětlení, tentokrát risku banky. Kvůli přílišnému množství metodických výjimek zamítnuto. Banka je ochotná poskytnout maximálně 90% hypotéku. Navíc 100 000,- které již Verča s Tomášem uhradili jako rezervační poplatek jsou pro banku cizí zdroje (byly uhrazeny z úvěru) a tak se jedná vlastně o poskytnutí zhruba 85% hypotéky.

8. Nemovitost k dozajištění – Portál katastru cuzk.cz Vám umožňuje podívat se na elektronickou kartu nemovitosti, kde v sekci omezení vlastnického práva uvidíte potenciální problémy (praktický návod, jak získat list vlastnictví níže). Buď může jít o některá věcná břemena snižující prodejnost, či hodnotu nemovitosti, nebo třeba exekutorské zástavní právo. Dalším zástavním právem, které může být problematické je i zástavní právo banky. Pokud je na nemovitosti úvěr banky A, před jeho doplacením toho úvěru Vám nemovitost nevezme do zástavy banka B. Jste tedy omezeni na financování jen v jedné dané bance (což může být svazující), nebo musíte úvěr na nemovitosti doplatit. Kromě zjištění zda na takové nemovitosti není například exekuce je také dobré zjistit, zda si někdo z rodiny na tuto nemovitost "nebrousí zuby" (především u nemovitostí prarodičů, kde nejste potenciálním dědicem vy). Nemovitost se zástavním právem banky se totiž prodává po případném dědickém řízení složitě.

Upravujeme kupní smlouvu tak, aby bylo možné zafinancovat 90% a nejen 85%. Snaha vysvětlit realitce, jak by měli upravit kupní smlouvu, je neúspěšná. Nakonec posíláme přesnou textaci, jak z rezervačního poplatku udělat vratnou zálohu. Super, podařilo se, realitka to upravila podle našich představ, teď už jen schvalování v bance. Kupní smlouva odsouhlasena. Pár desítek tisíc věnuje klientům rodina a tak jdeme po 2 měsících do finálního schvalování hypotéky. Vychází to akorát na Vánoce, tedy období, kdy nikde nikdo nepracuje. Den před Silvestrem přichází notifikace o schválení hypotečního úvěru. Na začátku ledna máme k dispozici úvěrové smlouvy, pročítáme, kontrolujeme, naštěstí vše v pořádku. Domlouváme podpisy a hned s klienty začínáme řešit podmínky čerpání, protože máme vyčíslení hypotéky prodávajících k 30.1.

9. Podpisem smluv to nekončí – Lidé si často myslí, že po podpisu úvěrové a kupní smlouvy mají hotovo. V tu chvíli však teprve začnete plnit podmínky banky pro to, aby peníze z úvěru skutečně poslala.

Hypotéka podepsaná, kupní smlouva podepsaná, splněné podmínky čerpání, kupní cena uhrazena, byt předaný a celý proces úspěšně dokončený. Ne každá hypotéka je takový extrém, ale pokud jste už sami hypotéku řešili, pravděpodobně jste taky narazili na nějaký problém, či komplikaci. Právě v tu chvíli je moc důležité mít na svojí straně odborníka s praxí, který Vás v tom nenechá. Ví, kdy, co a jak má dělat.

10. Profík na Vaší straně – Mít někoho, kdo ve chvíli, kdy to nejde podle plánu, nestrčí hlavu do písku, ale má ochotu a především schopnosti k tomu Vám pomoct.

PS. Tenhle příběh jsme si nevymysleli. Skutečně se stal, jedinou smyšlenou věcí jsou jména klientů pro zachování jejich anonymity.